Инвестиции в недвижимость: что нужно знать

«Деньги должны делать деньги» – этот девиз американских финансистов еще никто не отвергал. Вне зависимости от суммы годового дохода инвестировать может каждый, нужно только правильно выбрать направление для вложений. Одним из самых простых и доступных методов для отечественного инвестора всегда были и продолжают оставаться вклады свободных средств в недвижимость.

До того как решиться вложить деньги в недвижимость, следует определиться, к какой статье будут относиться новые приобретения: к пассиву или активу. Если покупка дома, коттеджа или квартиры совершается для того, чтобы в них жить, – это пассив, то есть приобретение относится к статье расходов. Такая недвижимость будет постоянно нуждаться во вложениях средств на ремонт, обстановку, оплату коммунальных услуг и текущие издержки.

Активной, то есть приносящей дополнительный доход, жилая недвижимость может стать в тот момент, когда продается. В этом случае разница между первоначальной стоимостью объекта и ценой в момент продажи, за вычетом всех расходов, будет являться чистой прибылью. Если жилье покупается с целью сдачи в аренду, то это актив и оно будет относиться к коммерческой недвижимости.
Инвестиции в недвижимость: что нужно знать

К недвижимости относятся жилые и офисные здания, незавершенные строительные проекты, участки земли и недр – все, что находится на земле и не может перемещаться без нанесения ущерба объекту. Человеку, собирающемуся вкладывать деньги в покупку дома или квартиры, следует разбираться в некоторых различиях между жилой и коммерческой недвижимостью.

– Коммерческая недвижимость: офисные здания, торговые центры, промышленные объекты, склады, гостиницы, сельскохозяйственные предприятия, гаражи, спортивные комплексы, заведения общественного питания, участки недр и зеленых насаждений.

– Жилая недвижимость: многоквартирные дома, коттеджи, дачные участки, загородные жилища.

– Мобильная недвижимость: сборно-разборные каркасные дома, в основном этот рынок развит за рубежом. Строение можно поставить как на своей собственной земле, так и на арендованной площади.

По определению государственных служб, все объекты, возводимые с целью извлечения прибыли при их продаже или аренде, входят в разряд коммерческих. Поэтому и оформляться в собственность они будут в разных ведомствах.

Если вы планируете в купленной квартире устраивать офис, мастерскую или сдавать ее в аренду юридическому лицу, то нужно будет переводить ее из жилого фонда в нежилой. Оформление документов может занять немало времени: потребуется согласование в вышестоящих инстанциях. Если квартира находится в многоэтажном доме, потребуется разрешение от соседей, коммунальных служб и архитектурной организации.

Варианты инвестиций в жилую недвижимость

Приобретение жилой площади в новом здании (первичный рынок).
Покупка квартиры (вторичный рынок).
Недвижимость за рубежом.
Приобретение земельного участка с готовым домом или для самостоятельного строительства.

Эти разновидности недвижимости отличаются по ценам, срокам окупаемости, методам покупки и документам, требуемым для оформления.

На первичном рынке жилья существует три варианта инвестиций:

Облигации: инвестор покупает у компании-застройщика на сумму первого взноса целевые облигации, которые после возведения здания обмениваются на жилую площадь. Облигации докупаются по мере продолжения строительства или при удорожании жилья. В этом случае в момент обмена происходит заключение договора о передаче недвижимости в собственность.

Инвестиции в фонд финансирования строительства: инвестор переводит на счет ФФС паевой взнос, взамен получает сертификат, удостоверяющий получение денег. ФФС заключает договор с застройщиком, и на собранные средства ведется строительство.
Закладные: у компании-застройщика приобретается ценная бумага на сумму, равную стоимости жилой площади. Важно одновременно заключить с застройщиком договор об инвестировании и купле-продаже ценных бумаг.

Вторичный рынок интересен, если вы планируете сдавать жилую площадь в аренду или продавать после удорожания. Однако следует помнить, что цены растут медленно, а купленная квартира будет нуждаться в ремонте и оплате коммунальных услуг. Для сдачи в аренду чаще всего приобретается малометражное жилье, спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Вариант приобретения квартиры без сдачи в аренду следует рассматривать как долгосрочную инвестицию.

Жилища за рубежом в основном приобретают для сдачи в аренду. Во всех странах для россиян есть возможность инвестирования как в первичный, так и во вторичный рынок жилья. Однако все нюансы с оформлением жилья лучше всего узнавать до выезда за границу, как минимум проконсультировавшись в посольствах тех стран, где планируется покупка.

Земельные участки можно приобретать под занятие огородничеством, с постройкой собственного дачного дома или с готовым жильем. Второй вариант: приобретение коттеджа в пригороде. В последнее время собственность за городом интересует многих жителей мегаполисов и крупных промышленных городов. В этом случае варианты с приобретением такие же, как и при покупке первичной недвижимости.

Какой из вариантов выбрать, будет зависеть только от целей, которые ставятся при желании инвестировать. Рынок недвижимости считается одним из самых консервативных для вложений, жилье во все времена пользуется спросом. Придерживаясь техники безопасности, можно свести к минимуму риски, неизбежные в любом виде инвестирования.

Важно помнить, что лучше предварительная консультация с профессионалами (юрист по недвижимости, риэлтор, адвокат, нотариус), чем последующие потери немалых сумм при неверно оформленных документах. Такая мера предосторожности позволит избежать основных «подводных камней» и сделать правильный выбор объекта для инвестирования.